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Enervacion o derecho de enervar el desahucio.

admin — Mon, 23 Jan 2012 18:15:05 +0000

En los procesos desahucios por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario el procedimiento finalizará mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, previamente a la celebración de la vista el inquilino paga al arrendador o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y también de las que adeude en el momento de dicho pago. A esto se le llama derecho de enervar el desahucio.

La enervación solo se podrá ejercitar en una ocasión, de forma que si el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, es decir, hubiera pagado lo debido, evitando así el desahucio, no tendrá derecho a volver a enervar.

Existe una posibilidad de evitar la enervación. La enervación puede evitarse cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente como mínimo con un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. Lo más recomendable es hacerlo mediante un burofax con requerimiento de pago previo a la demanda de desahucio.

La enervación del desahucio se regula en los artículos 22.4 y 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Formulario o modelo de burofax con requerimiento de pago previo a desahucio.

admin — Fri, 13 Jan 2012 13:57:14 +0000

Lo ideal es que el requerimiento al inquilino, que será enviado a través de burofax, previamente al desahucio, sea redactado de forma personalizada para cada caso concreto, a la vista del contrato de alquiler y de otras características del caso de desahucio. A continuación indicamos una posible formulario o modelo del burofax con las características que, según nuestro criterio profesional, son imprescindibles:

Nombre inquilino

Dirección inquilino

Fecha y localidad

Estimado señor,

Nos dirigimos a usted en calidad de abogados de nombre propietario con DNI xxxxxxx, como propietario del inmueble sito en dirección vivienda alquilada, siendo usted arrendatario de la vivienda, en virtud del contrato de arrendamiento firmado el día fecha firma contrato.

Por medio de la presente, le requiero formalmente para que sin dilación alguna proceda al pago de las rentas adeudadas que ascienden a un importe total de x euros (x €), derivadas del arrendamiento.

El desglose de la deuda es el si

guiente (salvo error u omisión):

-Mensualidad de mes de año ………..………………….…………..… x euros.

- Electricidad de mes de año………………………………………… x euros.

Suma ……….……… x euros.

Puede proceder a su abono en la cuenta que habitualmente hace los pagos mensuales, cuyos datos le recuerdo: Cc número de cuenta

Le indico que en caso de no proceder al pago de la misma, y transcurrido un mes desde el presente requerimiento sin que usted haya efectuado el pago solicitado, procederemos a interponer Demanda de Desahucio, perdiendo la posibilidad de enervar la acción de desahucio, tal como dispone el artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin otro particular y a la espera de su respuesta,

Nombre y firma abogado

Cuanto tarda un desahucio. Plazos para el desahucio.

admin — Fri, 06 Jan 2012 11:35:42 +0000

En los últimos años se han aprobado diversas medidas para favorecer la agilización del procedimiento de desahucio por impago de las rentas de alquiler. Por este motivo se ha acuñado el sobrenombre de “desahucio express“. En cualquier caso, el tiempo total va a depender de la carga de trabajo del Juzgado y, sobre todo, de la demora que tenga la Comisión Judicial encargada de llevar a cabo el desalojo forzoso.

Por nuestra experiencia podemos indicar que, en la mayoría de los Juzgados de la Comunidad de Madrid, el tiempo hasta la admisión a trámite de la demanda suele ser corto, alrededor de un mes y medio, sin embargo, el desalojo efectivo – lanzamiento- puede demorarse hasta cinco meses desde la presentación de la demanda.

Contacte con nosotros si desea asesoramiento sobre los plazos aproximados de desahucio en su caso concreto.

Documentos para un desahucio

admin — Tue, 29 Nov 2011 14:15:07 +0000

Para iniciar un procedimiento de desahucio necesitaremos los siguientes documentos:

- Copia simple de la escritura de propiedad de la vivienda o nota simple registral.
- Contrato de alquiler. Debe ser el original o, en su defecto, una copia legitimada notarialmente.
- Poder General para Pleitos a favor de abogado y procurador. Se hace en cualquier notaría y tiene unos costes de unos 40 euros.
- Recibos impagados de los gastos a que este obligado a pagar el inquilino: electricidad, agua, gas, etc.
- En caso de que previamente se le haya mandado burofax o cualquier tipo de requerimiento al inquilino.

Contacte con nosotros y le indicaremos que documentos necesitará para iniciar el desahucio express en su caso concreto.

La Ley 37/2011 de medidas de agilizacion procesal y el desahucio express

admin — Sat, 12 Nov 2011 11:50:59 +0000

El pasado 31 de octubre de 2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal.

Entre otros cambios legislativos, esta Ley da una nueva regulación al procedimiento de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, a través de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El objetivo es acelerar el procedimiento de desahucio, que, a partir de este momento, se convierte en un sistema similar al del proceso monitorio y, por tanto, en teoría, más rápido y sencillo para el desahucio y la reclamación de las rentas, mediante la eliminación de trámites innecesarios.

La novedad más importante es que, una vez presentada la demanda de desahucio, en lugar de señalarse la fecha del juicio como hasta ahora, el secretario judicial dará diez días al inquilino para que abone la cantidad debida, abandone la vivienda o presente las alegaciones que considere por las que se opone al pago.

Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el mismo secretario judicial procederá directamente a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace efectivo el desalojo del inmueble).

La Ley de medidas de agilizacion procesal en la practica

Desde nuestro punto de vista, la reforma, si bien hará el trámite procesal más sencillo en muchos casos, no será demasiado útil en cuanto a la agilización de los procedimientos si no se dota de más personal a los juzgados, pues la acumulación de trabajo de la comisión judicial que lleva a cabo el lanzamiento no se ha modificado y, por tanto, la fijación de los mismos seguirá demorándose duarante meses.

La ley del desahucio express

Esta modificación viene a completar la llamada “Ley del desahucio exprés“ que fue aprobada en 2009 y que redujo de los dos meses que eran necesarios anteriormente a solo uno el plazo que debe transcurrir entre el momento en el que el arrendador exige por requerimiento el pago de las cantidades debidas y el momento en que puede presentar la demanda de desahucio.

Texto de la Ley de medidas de agilizacion procesal

A continuación reproducimos, por su interés, como queda el articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil referente al desahucio tras la modificación indicada:

Artículo 22. Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto.

Caso especial de enervación del desahucio.

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto

por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha resentación

Artículo 440. Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto aldesalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

¿Que sucede si el inquilino paga la deuda antes de la celebracion del juicio?

admin — Fri, 28 Oct 2011 00:12:24 +0000

Si el arrendador no ha reclamado con anterioridad a la interposición de la demanda, las cantidades debidas a través de un burofax, el inquilino tiene derecho a enervarse antes del comienzo del juicio oral, es decir, pagar las cantidades debidas y continuar residiendo en la vivienda, sin que se produzca de este modo la resolución del contrato.

¿Que soluciones se nos plantean ante un impago de renta de alquiler?

admin — Sat, 28 May 2011 00:13:40 +0000

Ante un impago de renta por parte del arrendatario, el arrendador puede escoger entre la vía extrajudicial y la vía judicial. Soluciones extrajudiciales.

Una de las opciones extrajudiciales es enviarle un burofax al inquilino requiriéndole el pago de las rentas o cantidades debidas, o condonándole la deuda si abandona inmediatamente el inmueble. Las negociaciones suelen tener menor coste económico y conllevan menos tiempo, dependiendo del caso concreto y de los intereses perseguidos por el arrendador.

Además, el envío del burofax, evita la posibilidad de enervación del inquilino en el caso de presentarse la demanda.

Soluciones judiciales.

Consiste en la presentación de una Demanda por impago de rentas o cantidades debidas. La finalidad de la misma es la recuperación de las rentas u otras cantidades (como suministros o impuestos) impagados por parte de arrendatario. Además, el arrendador puede presentar una Demanda de Desahucio con el fin de que el inquilino abandone la vivienda.

¿Que sucede con las mensualidades que vayan venciendo desde la interposicion de la demanda hasta que se le eche de la vivienda?

admin — Sat, 28 May 2011 00:10:46 +0000

En la sentencia ya se fijan que esos importes serán debidos por el inquilino y por lo tanto no
será necesario reclamárselos en un posterior procedimiento.

¿Si no paga el inquilino se puede cambiar la cerradura o echarle de la vivienda?

admin — Sat, 28 May 2011 00:08:17 +0000

No, pues podría denunciar al arrendador. Las únicas vías para recuperar la vivienda, es la
negociación extrajudicial o la interposición de Demanda de Desahucio.

¿ Cuántas mensualidades nos debe adeudar el arrendatario para presentar Demanda de Desahucio?

admin — Sat, 28 May 2011 00:06:53 +0000

Solo es necesario que el inquilino nos adeude una mensualidad para presentar Demanda de
Desahucio, a menos que se haya pactado lo contrario en el contrato.